อสังหาจีนผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ กระทบอสังหาไทยแค่ไหน ?

หุ้นอสังหาริมทรัพย์ไทย เช้านี้(8 ส.ค.2566) กอดคอร่วง นำโดย หุ้น AP อยู่ที่ 11.80 บาท ลดลง 0.10 บาท คิดเป็น -0.84%

ASW อยู่ที่ 8 บาท ลดลง 0.10 บาท คิดเป็น -1.23%

LH อยู่ที่ 8.35 บาท ลดลง 0.10 บาท คิดเป็น -1.18%

BRI อยู่ที่ 9.20 บาท ลดลง 0.05 บาท คิดเป็น -0.54%

LALIN อยู่ที่ 8.65 บาท ลดลง 0.10 บาท คิดเป็น -1.14%

NOBLE อยู่ที่ 4.16 บาท ลดลง 0.06 บาท คิดเป็น -1.42%

QH อยู่ที่ 2.32 บาท ราคาไม่เปลี่ยนแปลง

SPALI อยู่ที่ 21.10 บาท ราคาไม่เปลี่ยนแปลง

ขณะที่ SIRI บวกสวนแตะ 1.89 บาท เพิ่มขึ้น 0.07 บาท คิดเป็น +3.85%

ORI อยู่ที่ 10.10 บาท เพิ่มขึ้น 0.10 บาท คิดเป็น +1%

ANAN อยู่ที่ 0.78 บาท เพิ่มขึ้น 0.02 บาท คิดเป็น +2.63%

อสังหาจีนปั่นป่วน

ฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส ระบุว่า วานนี้(14 ส.ค.66)ตลาดหุ้นในฝั่งเอเชียส่วนใหญ่ผันผวนหนัก เฉพาะอย่างยิ่งฮ่องกง -1.6% ญี่ปุ่น -1.3% ฟิลลิปปินส์ -1.2% จากกรณีของภาคอสังหาริมทรัพย์จีนส่งสัญญาณมีปัญหาเพิ่มขึ้น และอาจจะกระทบต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ ซึ่งตลาดอสังหาฯ ถือว่ามีความสำคัญต่อขับเคลื่อนศรษฐกิจจีนโดยมีสัดส่วนสูงถึง 30%  

โดยล่าสุดบริษัทคันทรี การ์เดน(Country Garden) บริษัทยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 6 ของจีน ได้ระงับการซื้อขายหุ้นกู้ภายในประเทศ รวมถึงก่อนหน้านี้เมื่อวันที่ 6 ส.ค.66ได้ผิดนัดชำระหนี้ดอกเบี้ยหุ้นกู้ อีกทั้งทางบริษัทฯยังคาดว่าในช่วง 1H66 อาจขาดทุนราว 4.5–5.5 หมื่นล้านหยวน ความกังวลจากภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนทรุดอาจกระทบต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ เป็นหนึ่งในปัจจัยที่กดดันให้ตลาดหุ้นในโซนเอเชียผันผวนในช่วงนี้

ลามอสังหาไทย ?

จากประเด็นความกังวลเกี่ยวกับภาคอสังหาฯและการผิดชำระหุ้นกู้ในจีน เชื่อว่าไม่กระทบต่อภาพรวมกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยในไทยอย่างมีนัยยะสำคัญ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ฝ่ายวิจัยศึกษาทั้ง 15 บริษัท ซึ่งส่วนใหญ่ถือเป็นบริษัทรายกลาง-ใหญ่พบว่ายังมีฐานะการเงินอยู่ในเกณฑ์ดี

พิจารณาจากอัตราส่วนทางการเงินที่ใช้วัดความเสี่ยงธุรกิจ คือ อัตราหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing) อยู่ในกรอบ 1-1.5 เท่า มาโดยตลอดกว่า 10 ปีที่ผ่านมา และล่าสุด ณ มี.ค. 2566 อยู่ที่ 0.95 เท่า โดยมีภาระหนี้ที่มีดอกเบี้ยจ่ายรวม 3.68 แสนล้านบาท (รวม Perp Bond) และสัดส่วน 58% หรือ 2.12 แสนล้านบาท อยู่ในรูปแบบหุ้นกู้ระยะสั้นและระยะยาว 

และหากพิจารณาถึงระยะเวลาชำระคืนหุ้นกู้ภายใน 1 ปีข้างหน้า มีทั้งสิ้น 6.2 หมื่นล้านบาท หลักๆมาจาก LH, SPALI และ SIRI เฉลี่ยราว 8-9 พันล้านบาท/บริษัท ซึ่งล้วนถือเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสายป่านยาว เน้นธุรกิจแนวราบที่มีกระแสเงินสดหมุนเร็ว และการเงินยังอยู่ในเกณฑ์ดี จึงเชื่อว่าจะไม่มีปัญหาในเรื่องสภาพคล่องแต่อย่างใด

อย่างไรก็ตาม ต้องติดตามสถานการณ์ของ ANAN หลังมีประเด็นเรื่องการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง Aston Asoke ทำให้ต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นทั้งจากดำเนินงานและเรื่องสภาพคล่อง (มีหุ้นกู้ครบกำหนดชำระในอีก 1 ปีข้างหน้า ราว 9.4 พันล้านบาท)

SIRI - AP ดาวเด่น

ฝ่ายวิจัยคงแนะนำลงทุนเท่าตลาดสำหรับกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย เลือกหุ้นเด่นที่มีพอร์ตกระจายตัว และ Div Yield เกิน 5% ต่อปี ได้แก่ หุ้น SIRI หลังประกาศ 2Q66 กำไรสุทธิและกำไรปกติตามคาด 1.62 พันล้านบาท และ 1.22 พันล้านบาทตามลำดับ โดยกำไรปกติเติบโต 40.4% YOY และ 12.5% QOQ หนุนจากส่งมอบโครงการเพิ่มขึ้นของแนวราบ เฉพาะบ้านเดี่ยวระดับบน และคอนโดฯ ทั้งในรูปแบบของบริษัทเอง และ JV

นอกจากนี้ยังมีรายได้บริการสูงขึ้นและดอกเบี้ยจ่ายลดลง ความโดดเด่นของกำไร 1H66 นำไปสู่เงินปันผลดีกว่าคาดที่หุ้นละ 0.10 บาท (คาดไว้0.080 บาท) สูงถึง 5.5% XD 25 ส.ค. 2566 

ขณะที่ ผลประกอบการที่ยังสดใสต่อเนื่องใน 2H66 ทำให้ประมาณการกำไรปกติปีนี้ที่ 4.5 พันล้านบาท เริ่มเปิด UPSIDE ประกอบกับ VALUATION น่าดึงดูดด้วย PER ซื้อขาย 6.3 เท่า สร้างความน่าสนใจในการลงทุนและทำให้ราคาหุ้น OUTPERFORM ตลาดฯได้ คงราคาเป้าหมายสิ้นปี 2566 ที่ 2.32 บาท (อิง PER 8 เท่า) มี UPSIDE 27%

โอน2คอนโดหนุนครึ่งหลัง

หุ้น AP ราคาเป้าหมาย 15.50 บาท 2Q66 กำไรตามคาด 1.54 พันล้านบาท แม้ลดลง 2% YOY แต่เพิ่ม 4.5% QOQ จากส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม 289 ล้านบาท สูงขึ้น 21% QOQ ตามการส่งมอบคอนโดฯ JV มากขึ้น และมาร์จิ้นขายทำได้ดีขึ้นเป็น 36.3% ชดเชยยอดโอนฯของบริษัทเองที่ลดลง 1.5% QOQ จากคอนโดฯลดลง ส่วนแนวราบเพิ่มเล็กน้อย

ขณะที่ กำไรปี 2566 ที่คาด NEW HIGH 6.1 พันล้านบาท (+5% YOY) มี DOWNSIDE จำกัด หลัง 1H66 คิดเป็น 50% ของทั้งปี และ 2H66 มีแนวโน้มดีกว่า 1H66 จากส่งมอบ 2 คอนโดฯ ใหม่ใน 3Q66 และเปิดแนวราบใหม่จำนวนมาก คาดผลักดันกำไร 3Q-4Q66 เติบโตทั้ง YOY และ QOQ คงแนะนำ OUTPERFORM จากแผนงานเชิงรุกยังผลักดันกำไรเติบโต, การเงินแข็งแกร่ง นำไปสู่ปันผลสูง 5.7% (จ่ายปีละครั้ง)

จับตาเศรษฐกิจ-อสังหาจีน

ฝ่ายวิเคราะห์ บล.กรุงศรีพัฒนสิน ระบุว่า ตลาดหุ้นจีน ลดลง 0.34% ฮ่องกง ลดลง 1.04% กลุ่มที่ลงแรงหลักๆคือ  Property , Finance จากความกังวล 1. ภาวะเศรษฐกิจชะลอและภาวะเงินฝืด หลังมีรายงานธนาคารกลางจีน (PBOC) เผยยอดปล่อยกู้ใหม่สกุลเงินหยวนของธนาคารจีน ก.ค.66 ที่ 3.459 แสนล้านหยวน ต่ำสุดในรอบ 14 ปี 

2. Shadow Banking กองทรัสต์ในเครือ Zhongzhi ซึ่งเป็นกลุ่มการเงินยักษ์ใหญ่ ผิดนัดชำระคืนเงินต้นและผลตอบแทน กระทบลูกค้ากว่า 1.5 แสนราย จนทางการจีนต้องตั้งทีมเข้ามาดูแล 

3. ความกังวลภาคอสังหาจีน หลัง Country Garden 1 ในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดจีนได้ผิดนัดชำระหนี้ดอกเบี้ยหุ้นกู้สกุล $ ถ่วงค่าเงินหยวนอ่อนค่าแรงสุดตั้งแต่ปลาย มิ.ย.66 ที่ 7.26 หนุนสกุลในเอเชียอ่อนค่าตาม เป็นปัจจัยลบต่อ Flow และจิตวิทยาลบต่อหุ้นเอเซียและไทยวันนี้แกว่ง “Sideways” แนวต้าน 1,546 / 1,550 จุด แนวรับ 1,533 / 1,528 จุด