ผ่า 7 มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ฟื้น "หุ้นกลุ่มอสังหา" แค่ไหน?

     ความเคลื่อนไหวของราคาหุ้น AP ปิดการซื้อขายเช้านี้(7 มี.ค.67) อยู่ที่ 10.50 บาท เพิ่มขึ้น 0.10 บาท คิดเป็น +0.96% มูลค่าการซื้อขาย 8.92 ล้านบาท

     ราคาหุ้น LH อยู่ที่ 7.15 บาท ลดลง -0.10 บาท คิดเป็น -1.38% มูลค่าการซื้อขาย 295.90 ล้านบาท

     ราคาหุ้น SPALI อยู่ที่ 20.60 บาท ลดลง -0.20 บาท คิดเป็น -0.96% มูลค่าการซื้อขาย 23.94 ล้านบาท

     ราคาหุ้น LPN อยู่ที่ 3.42 บาท ลดลง -0.08 บาท คิดเป็น -2.29% มูลค่าการซื้อขาย 4.04 ล้านบาท

     ราคาหุ้น SIRI อยู่ที่ 1.84 บาท เพิ่มขึ้น 0.02 บาท คิดเป็น +1.10% มูลค่าการซื้อขาย 91.18 ล้านบาท

     ราคาหุ้น ORI อยู่ที่ 6.95 บาท เพิ่มขึ้น 0.05 บาท คิดเป็น +0.72% มูลค่าการซื้อขาย 44.54 ล้านบาท

     ราคาหุ้น HMPRO อยู่ที่ 11.10 บาท ลดลง -0.10 บาท คิดเป็น -0.89% มูลค่าการซื้อขาย 214.41 ล้านบาท

     ราคาหุ้น DOHOME อยู่ที่ 11.30 บาท ราคาไม่เปลี่ยนแปลง มูลค่าการซื้อขาย 8.80 ล้านบาท

     ราคาหุ้น GLOBAL อยู่ที่ 16.70 บาท ราคาไม่เปลี่ยนแปลง มูลค่าการซื้อขาย 18.91 ล้านบาท

     ราคาหุ้น CRC อยู่ที่ 36.25 บาท เพิ่มขึ้น 0.50 บาท คิดเป็น +1.40% มูลค่าการซื้อขาย 125.06 ล้านบาท

     ราคาหุ้น CPAXT อยู่ที่ 33.25 บาท เพิ่มขึ้น 0.50 บาท คิดเป็น +1.53% มูลค่าการซื้อขาย 39.70 ล้านบาท

     สิ่งที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในไทยรอคอยมาตลอดนั่นก็คือ "มาตรการกระตุ้นอสังหาฯจากภาครัฐ" ล่าสุดดูเหมือนจะเริ่มเห็นแสงสว่างจากปลายอุโมงค์ เนื่องด้วยเมื่อวันที่ 5 มี.ค.67ที่ผ่านมา นายเผ่าภูมิ โรจนสกุล เลขานุการ รมว.คลัง กล่าวในงานอสังหาริมทรัพย์ดัชนีชี้เศรษฐกิจปี 2024 ว่า ที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจไทย 

      ถือเป็นอุตสาหกรรมที่มีห่วงโซ่ยาวตั้งแต่ภาคการผลิตต่างๆ อาทิ เหล็ก ซีเมนต์ ภาคการท่องเที่ยว ตลอดจนภาคการเงิน ทั้งนี้หากภาพรวมอสังหาฯดีขึ้น ย่อมส่งผลบวกต่ออุตสาหกรรมใกล้เคียง แต่ในทางกลับกันหากภาพรวมยังเป็นลบอยู่จะกระทบธุรกิจอื่นๆได้เช่นกัน

     ภาครัฐบาลโดยกระทรวงการคลังจึงออก 7 มาตรการทางการเงินและภาษี กระตุ้นตลาดอสังหา แบ่งออกเป็นมาตรการด้านภาษี 5 มาตรการ 1) ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับการกู้ยืมที่มีดอกเบี้ย ลดหย่อนได้ไม่เกิน 1 แสนบาท 

     2) มาตรการลดภาษีที่ดิน 90% ให้กับโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาใน 3 ปี เพื่อบรรเทาภาระผู้ประกอบการ

     3) ยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้ที่ดิน 3 รูปแบบ ที่ดินทรัพย์สินส่วนกลาง (คอนโด) ที่ดินสาธารณูปโภค (บ้านจัดสรร) ที่เดินสาธารณูปโภคเพื่อการอุตสาหกรรม

     4) ขยายเวลาจัดเก็บภาษีที่ดินออกไปอีก 2 เดือน

     5) ลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 2% เหลือ 1% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 1% เหลือ 0.01% (เฉพาะการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน) 

     และมาตรการการเงิน 2 มาตรการ 1) โครงการบ้านล้านหลัง เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) วงเงิน 2 หมื่นล้านบาทสำหรับการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายละไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ดอกเบี้ย 3% นาน 5 ปี 2) สินเชื่อแฮปปี้ไลฟ์ วงเงิน 1 หมื่นล้านบาทให้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายละไม่เกิน 2.5 ล้านบาท ดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.98% เฉพาะปีแรกดอกเบี้ย 1.95%

ภาพรวมดีขึ้น

     ฝ่ายวิเคราะห์ บล.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มองประเด็นดังกล่าวข้างต้นเป็นบวกมากขึ้นเล็กน้อยต่อการออกมาตรการดังกล่าว ซึ่งคาดจะช่วยสร้าง Sentiment เชิงบวกต่อตลาดอสังหาฯมากขึ้น หลังจากในปีที่ผ่านมากำลังซื้ออ่อนตัวลง หลัง ธปท.ยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ตั้งแต่สิ้นปี 65 และจากผลกระทบแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น และจากการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นของธนาคารพาณิชย์ รวมถึงภาวะสูญญากาศทางการเมือง ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ

     โดยฝ่ายฯมองว่ามาตรการภาษีจะส่งผลกระทบเชิงบวกทั้งในฝั่งผู้พัฒนาฯจากการชะลอและลดการจัดเก็บภาษีที่ดิน และฝั่งผู้ซื้อจากค่าลดหย่อนสูงสุด 1 แสนบาท สำหรับดอกเบี้ยกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย ขณะมองว่ามาตรการทางการเงินจะกระตุ้นกำลังซื้อลูกค้าของบริษัทจดทะเบียนในวงจำกัด เนื่องจากส่วนใหญ่มีสินค้าระดับราคาดังกล่าว (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ในสัดส่วนที่น้อยมาก แต่เชื่อว่าจะเกิด sentiment เชิงบวกต่อกำลังซื้อของตลาดอสังหาฯโดยรวม 

     อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ฝ่ายฯชอบหุ้นที่แนวโน้มกำไรฟื้นตัวโดดเด่น อย่าง SPALI ให้ราคาเป้าหมาย 23.8 บาท , LH ราคาเป้าหมาย 9.20 บาท และ หุ้นที่มีกำไรยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องอย่างมั่นคง และเป็นผู้นำตลาด ได้แก่ AP ราคาเป้าหมาย 14.30 บาท โดยหุ้นทั้ง 3 บริษัทมีจุดเด่นคือจ่ายปันผลสม่ำเสมอ และยังให้ผลตอบแทนเงินปันผลมากกว่า 4%

หุ้นอสังหาฯ-ตกแต่งบ้านยิ้ม

     ฝ่ายวิเคราะห์ บล.กรุงศรี พัฒนสิน ระบุว่า ตามที่กระทรวงการคลัง เปิดเผยมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ทั้ง ภาษี อาทิ การให้สิทธิ์นำเงินที่จ่ายดอกเบี้ยซื้อบ้าน ลดหย่อนภาษี, ลดภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้างให้กับโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนา, ยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพื้นที่ส่วนกลาง, ลดค่าจดทะเบียนการโอน การจำนองลง และการเงิน อาทิ โครงการบ้านหลัง ที่ ธอส. และ โครงการสินเชื่อ Happy Life ที่ให้กู้ได้ยาว 40 ปี และมีช่วงเวลาจ่ายดอกเบี้ยต่ำ 3-5 ปี ขณะที่การหารือ BOT เพื่อขอให้ผ่อนมาตรการ LTV ยังดำเนินต่อ แต่ยังต้องติดตามความคืบหน้าโดยรวม

     ทั้งนี้ ฝ่ายวิเคราะห์มองบวกต่อ 1) หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นรุกตลาดในระดับล่างหรือกลางในต่างจังหวัด อาทิ AP, SPALI, SIRI  เน้น AP ในหุ้นเด่นจุดเด่นคือ คาดรักษา market share No.1 และยังมีโอกาสที่กำไรสุทธิทำ new high ได้ต่อเนื่อง  

     2) หุ้นกลุ่ม Home Improvement คาดผู้ประกอบการในต่างจังหวัดจะได้อานิสงค์เชิงบวกจากยอดขายอุปกรณ์ตกแต่งบ้านดีขึ้น อาทิ  HMPRO, DOHOME, GLOBAL เน้น DOHOME ที่ลุ้นได้ประโยชน์สูงและ Upside ระยะสั้นกว้างกว่า GLOBAL และ HMPRO ราคาเป้าหมาย 15 บาท เป็นผู้นำในธุรกิจ Home improvement ราคาหุ้นยัง Laggard และถูกซื้อขายบน PER ปี 24F เพียง 21 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย PER 10 ปีย้อนหลังแล้ว -1.5SD

     อย่างไรก็ดี คลังอยู่ระหว่างหารือกระทรวงมหาดไทย เรื่องการปรับอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ โดยตามเกณฑ์เดิม นับจากปีงบประมาณ 2024 จะเริ่มจัดเก็บ 100% ของมูลค่าภาษีที่จัดเก็บ ประเมินไว้ราว 1.46 หมื่นล้านบาท ส่วนปีก่อนหน้าเก็บได้ในอัตรา 75% ของมูลค่าจัดเก็บได้ที่ 1.24 หมื่นล้านบาท 

     โดยฝ่ายฯมองหากมีการปรับใหม่จะช่วยเรื่องเม็ดเงินจับจ่ายในระบบ รวมถึงลดต้นทุนผู้ประกอบการได้ เช่น กลุ่มค้าปลีกที่มีสาขาในเมืองและเป็นFreehold สูง เบื้องต้นประเมินมีโอกาสบวกราว 1-2% ของกำไร อาทิ HMPRO, CPAXT, CRC ทั้งนี้ในกลุ่มค้าปลีก เน้น CPAXT

SPALI เด่นสุด

     ฝ่ายวิเคราะห์ บล.หยวนต้า(ประเทศไทย) ระบุว่า ตามที่กระทรวงการคลังอยู่ระหว่างศึกษาปรับปรุงภาษีที่ดินให้ตอบสนองต่อทั้งฝ่ายผู้ผลิตและผู้ซื้ออสังหาฯให้มากที่สุด รวมทั้งส่งเสริมเศรษฐกิจในระดับมหภาคมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญในปี 2567 มีดังนี้

     1. มาตรการด้านภาษี ได้แก่ 1) ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินได้ที่จ่ายเป็นดอกเบี้ยกู้ยืม ไม่เกิน 1 แสนบาท 2) ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% ของภาษีที่ต้องเสียให้แก่ที่ดินของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ไม่เกิน 3 ปี 3) ยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน 4) ขยายเวลาจัดเก็บภาษีที่ดินปี 2567 ออกไป 2 เดือน และ 5) ลด
ค่าจดทะเบียนการโอนจาก 2% เหลือ 1% และการจ านองจาก 1% เหลือ 0.01%

     2. มาตรการทางการเงิน ได้แก่ 1) “โครงการบ้านล้านหลัง” ธอส. สนับสนุนสินเชื่อ วงเงิน 2 หมื่นล้านบาท วงเงินกู้ต่อรายไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปี เป็นเวลา 5 ปี และ 2) “โครงการสินเชื่อ Happy Life” วงเงินกู้ต่อราย 2.5 ล้านบาทขึ้นไป ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี อยู่ที่ 2.98% ต่อปี ดอกเบี้ยต่ำที่สุดในปีแรกที่ 1.95% ต่อปี

     3. สำหรับมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ทางคลังยังคงหารือกับ ธปท. อย่างต่อเนื่อง โดยมองการพิจารณามาตรการและการปล่อนสินเชื่อนั้นไม่สามารถมองในมิติเดียวว่าจะกระตุ้นประชาชนให้ก่อหนี้เพิ่ม แต่ควรมองภาวะเศรษฐกิจที่อาจขยายตัวได้จากการผ่อนปรนมาตรการต่างๆด้วย

     ฝ่ายวิเคราะห์มีมุมมองเป็นบวกต่อประเด็นข่าวนี้ จากมาตรการทางด้านภาษีที่ช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้กับประชาชน และมาตรการทางการเงินที่ช่วยบรรเทาความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งจะส่งผลบวกต่อยอด Presales และยอดโอนของบรรดาผู้ประกอบการ

     โดยประเมินว่า ผู้ประกอบการที่มีสินค้าพร้อมขายระดับกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท จะได้รับปัจจัยบวกหนุนมากกว่ากลุ่มฯ เนื่องจากผู้ซื้อโดนกดดันจากทั้งอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อที่ลดลง ได้แก่ SPALI , AP และ LPN แนะนำ “ซื้อ” SPALI ราคาเป้าหมาย 23.40 บาท เป็นหุ้นเด่นของกลุ่ม Valuation ปัจจุบันต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่ม, คาดผลประกอบการปี 2567 เติบโตโดดเด่น, Backlog รอโอน และมีโครงการแนวสูงสร้างเสร็จใหม่เริ่มโอน