เกิดอะไรขึ้น? เมื่อต่างชาติซื้อบ้านมือสองที่ญี่ปุ่นได้ในราคาเพียงสองแสน

รู้จัก Akiya  House บ้านร้างราคางาม

บ้านที่ถูกพูดถึงนี้รู้จักกันในชื่อ Akiya House (อะกิยะเฮ้าส์)  คำว่า ‘Akiya’ แปลว่าบ้านที่ว่างเปล่า ประเทศญี่ปุ่นใช้เรียกบ้านที่ถูกทิ้งร้าง และต่อมานำมาขายเป็นบ้านมือสองในราคาที่ต่ำมากตั้งแต่ 5,000 ดอลลาห์สหรัฐ หรือประมาณสองแสนบาทขึ้นไป บางหลังมากกว่านั้นหรือน้อยกว่านั้นขึ้นอยู่กับสภาพของบ้านหลังดังกล่าว โดยสามารถเข้าไปดูได้ในเว็บไซต์ของ akiyabanks.com ซึ่งเกิดขึ้นภายใต้โครงการของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน การขนส่ง และการท่องเที่ยวญี่ปุ่น( MLIT )

โดยชาวต่างชาติสามารถเข้ามาเป็นเจ้าของบ้านเหล่านี้ได้เช่นกัน และพบว่าบางคนได้รับเงินช่วยเหลือและสนับสนุนจากหน่วยงานท้องถิ่นในการซ่อมแซมและรีโนเวทอีกด้วย  อย่างไรก็ตามการเข้ามาเป็นเจ้าของบ้านดังกล่าวไม่เกี่ยวข้องกับการได้รับวีซ่าการอยู่อาศัยถาวรแต่อย่างใด

ชาวต่างชาติบางคนถึงกับมารีวิวการเข้าไปอยู่ใน Akiya House และพบว่าในปัจจุบันทางการญี่ปุ่นได้รับการติดต่อจากชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาจับจองบ้านในญี่ปุ่นเป็นจำนวนมาก บางคนมองแค่เป็นบ้านพักตากอากาศเพราะหลงใหลในทิวทัศน์ของประเทศญี่ปุ่น ส่วนบางคนตั้งใจซื้อไว้เพื่อลงทุนสร้างเป็นที่พักต่างๆ แล้วแต่วัตถุประสงค์

อย่างไรก็ตามหากจะมาลงทุนก็ต้องศึกษาให้ดีก่อน  แม้จะซื้อบ้านในราคาที่ต่ำได้ แต่ก็จะมีค่าใช้จ่ายจากการซ่อมแซมซ่อนอยู่ เพราะบ้านบางหลังนั้นมีอายุมากกว่า 20-30 ปี  รวมไปถึงหากใครอยากจะมาลงทุน การเปิดที่พักในญี่ปุ่นนั้นมีกฎระเบียบต่างๆ มากมาย ไม่ใช่ว่าจะเปิดได้ง่ายๆ  .. อีกทั้งบ้านบางหลังห่างไกลจากชุมชนขนาดใหญ่ ก็ต้องเข้าไปอยู่ เรียนรู้ และเป็นส่วนหนึ่งของชุมชน ที่มีการจัดการที่เป็นระเบียบแบบแผนแบบญี่ปุ่น รวมไปถึงการจ่ายภาษี!

มีหลายหลังที่ระบุรายละเอียดของบุคคลที่จะมาซื้อ อย่างเช่นว่าคนซื้อต้องมาอยู่ถาวรเท่านั้น บางหลังระบุอายุของผู้เข้ามาอาศัย เพราะแม้ว่าผู้ขายจะไม่ได้อยู่แล้ว แต่คนญี่ปุ่นมีนิสัยรับผิดชอบต่อชุมชนที่พวกเขา หรือบรรพบุรุษของเขาเคยอยู่!

เพราะฉะนั้นเมื่อมองเผินๆ อาจจะเป็นระบบของการขายบ้านมือสองที่เข้ามาดำเนินการและอำนวยความสะดวกโดยภาครัฐ

.

.

แต่ในความเป็นจริงแล้วมันคือการแก้ไขปัญหาที่ใหญ่มากกว่านั้น!

ปัญหาจนมาเป็น Akiya

แม้ปัจจุบัน Akiya House จะเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ แต่จุดมุ่งหมายแต่เดิมของรัฐบาลนั้นก็เพื่อดึงดูดให้คนรุ่นใหม่กระจายตัวมาอยู่ตามชนบท โดยเฉพาะในเมืองที่เกือบจะเรียกได้ว่าเป็น Ghost Village คำว่า Ghost Village ไม่ได้หมายถึงแค่หมู่บ้านที่ถูกทิ้งร้างเท่านั้น แต่รวมถึงหมู่บ้านที่ไร้ชีวิตชีวา มีหลายเมืองในญี่ปุ่นที่โรงเรียนถูกปิดตัวลง ไม่มีเสียงเด็กเล็กๆ คนรุ่นใหม่อพยพไปอยู่ในเมืองด้วยว่าเพื่อหน้าที่การงานและโอกาสทางการศึกษาที่ดีกว่า

หากเทียบราคาการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในเมืองใหญ่ๆ ของญี่ปุ่น บางคนทำงานทั้งชีวิตก็มีได้แค่ห้องขนาดไม่ใหญ่มาก ในทางตรงกันข้ามประชาชนสามารถมีบ้านที่มีอาณาบริเวณได้จากการใช้บริการ Akiya House โดยรัฐบาลมองว่าการเข้ามาอยู่บ้านเหล่านี้ของผู้คน ก็เท่ากับว่าพื้นที่ที่ถูกทิ้งร้างจะได้มีชีวิตชีวา เศรษฐกิจมีการไหลเวียนในบริเวณนั้น มีการดูแลและจัดการทรัพยากร และไม่กระจุกตัวอยู่แต่ในเมืองใหญ่

อย่างไรก็ตามในปี 2023  ประเทศญี่ปุ่นมีบ้านที่ไม่มีคนอยู่อาศัยมาถึง 8.49 ล้านหลัง ซึ่งนับเป็น 13.6% ของปริมาณบ้านทั้งหมดในญี่ปุ่น แต่มีการคาดการณ์ว่าจำนวนแท้จริงอาจอยู่ที่ 11 ล้านหลัง และคาดการณ์ว่าจะพุ่งสูงขึ้นอีกจาก 13.6% เป็น 30% หรือมากกว่า 2 เท่าในอีกเพียงแค่ 10 ปีข้างหน้า

นอกจากสาเหตุเรื่องการอพยพของคนรุ่นใหม่เข้าไปใช้ชีวิตในตัวเมืองแล้ว ปัญหาสำคัญที่รัฐบาลญี่ปุ่นจำเป็นต้องกระตุ้นให้เกิดการสร้างแบรนด์ Akiya ขึ้นมา ก็เพราะปัญหาจากค่าใช้จ่าย  สำหรับประเทศไทยที่ดินซึ่งมีบ้านสร้างอยู่มีราคามากกว่าที่ดินเปล่า แต่ตรงกันข้ามกับประเทศญี่ปุ่น เพราะที่ดินซึ่งมีบ้านทิ้งร้างไว้นั้นเป็นหายนะอันดับหนึ่ง และมีราคาต่ำกว่าที่ดินว่างเปล่าด้วยซ้ำ เนื่องจากค่าดำเนินการทั้งการรื้อถอนหรือการซ่อมแซมในญี่ปุ่นมีค่าใช้จ่ายสูง!  และคาดการณ์ว่าในอนาคตรัฐบาลญี่ปุ่นจะเพิ่มมาตรการจัดเก็บภาษีที่ดินซึ่งมีบ้านทิ้งร้างในอัตราที่สูงขึ้นกว่าเดิมอีกด้วย

ผลคือบ้านที่ผู้เฒ่าผู้แก่ล้มหายตายจากและตกเป็นมรดกของลูกๆ ให้ดูแล แต่ลูกหลานกลับไม่อยากได้สิ่งนี้ เพราะเป็นภาระค่าใช้จ่ายที่หนักหนาในอนาคต!

ในปี 2021 ศาลญี่ปุ่นได้ดำเนินคดีประมาณ 250,000 คดีด้วยเรื่องการสละสิทธิในการรับมรดกในบ้าน ซึ่งคิดเป็น 1.5 เท่าของตัวเลขเมื่อ 10 ปีก่อน ซึ่งเมื่อสละทรัพย์สินแล้ว หน่วยงานท้องถิ่นสามารถขายทรัพย์สินดังกล่าวผ่านกลไกต่างๆ ได้

นอกจากนี้ สาเหตุใหญ่ที่สุดนั่นคือ ประเทศญี่ปุ่นเป็นสังคมผู้สูงวัยแบบสุดยอด เป็นประเทศที่ก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงวัยรวดเร็วมากที่สุดเป็นอันดับหนึ่งของโลก! เมื่อประชากรลดลง แล้วใครจะมาครอบครองทรัพย์สินเหล่านั้น จนทำให้กลายเป็นขยะ สร้างทัศนียภาพที่ไม่ดีต่อเมือง และเป็นภาระในการรื้อถอนให้แก่ภาครัฐซึ่งตามมาด้วยค่าใช้จ่าย นั่นคือปัญหาสำคัญที่ทำให้เกิด Akiya House

มองสังคมไทยในอนาคต เมื่อประเทศจะก้าวไปสู่สังคมสูงอายุระดับสุดยอดเท่าญี่ปุ่นในอีก 7 ปีข้างหน้า

ประเทศญี่ปุ่นเริ่มเข้าสู่สังคมผู้สูงวัยแบบสุดยอดในปี 2551 นับเป็นเวลากว่า 15 ปีแล้ว และแม้ญี่ปุ่นจะเพิ่มมาตรการใดๆ ก็ตามเพื่อกระตุ้นอัตราการเกิด แต่จากสถิติปี 2565 พบว่า 47 จังหวัดในประเทศญี่ปุ่นมีอัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรลดลง .. มีอัตราการตายอยู่ที่ 1.56 ล้านคน ในขณะที่มีจำนวนเด็กเกิดใหม่ต่ำว่า 800,000 คน ซึ่งเป็นอัตราส่วนตัวเลขที่ลดลงเกือบ 50%

ในขณะที่ประเทศไทยมีสัดส่วนประชากรผู้สูงอายุมากกว่า 12 ล้านคน หรือคิดเป็น 1 ใน 6 ของประชากรไทย และตั้งแต่ปี 2564 อัตราการเกิดของประชากรต่ำกว่าอัตราการตาย จนทำให้อัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรติดลบ และมีการคาดการณ์ว่า ในปี 2030 ประเทศไทยจะกลายเป็นสังคมสูงอายุระดับสุดยอด คือระดับเดียวกับประเทศญี่ปุ่น และมีแนวโน้มการขยับตัวรวดเร็วกว่าประเทศญี่ปุ่นด้วยซ้ำ

แม้ว่าประเทศไทยจะมีรายจ่ายด้านภาษีที่ดินต่ำในปัจจุบัน คือเก็บภาษีที่ดินสำหรับผู้เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินตั้งแต่ 2 หลังขึ้นไปในอัตราที่ 0.02%-0.1% เท่านั้น แต่หากในอนาคต อัตราการลดลงของประชากรเพิ่มสูงขึ้นดังเช่นในญี่ปุ่น  ก็ไม่แน่ว่ามาตราการดังกล่าวจะมีการขยับหรือไม่ เพื่อหารายได้ให้ทันกับรายจ่าย ที่ต้องจ่ายให้กับประชากรสูงอายุ ซึ่งไม่ใช่กลุ่มแรงงานอีกต่อไป

นี่อาจจะเป็นแค่จุดเล็กๆ เท่านั้นที่อาจจะเกิดขึ้นได้ ... หากไม่มีเคสของ Akiya House จากญี่ปุ่นเป็นต้นแบบ เราอาจไม่รู้เลยว่าบ้านที่ถูกทิ้งร้างเหล่านี้จะกลายเป็นปัญหาสำหรับเมืองและประเทศอย่างไร เพราะสิ่งเหล่านี้คือ ‘ปัญหาที่มองไม่เห็น’ แต่กลายเป็นปัญหาใหญ่ได้ และเราจะรู้ได้ต่อเมื่อเรียนรู้จากประเทศที่ผ่านมาก่อนอย่างประเทศญี่ปุ่น

เมื่อมองไปในภาพกว้างของประเทศไทย ขณะที่มีการป่าวประกาศถึงการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มรูปแบบ แต่เหมือนว่าทั้งภาคสังคม และรัฐบาลแทบจะไม่ขยับไปได้ช้ามาก .. ทั้งนโยบายด้านสาธารณสุข เศรษฐกิจ ภาคแรงงาน ด้านสังคม รวมไปถึงมาตรการและงบประมาณที่จะมารองรับจุดนี้ ... เพราะแม้แต่ญี่ปุ่นที่เตรียมการเรื่องนี้มาแล้ว และเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุแบบสุดขั้วมานานกว่า 15 ปี ยังไม่สามารถจัดการปัญหาดังกล่าวได้อย่างชะงัด แล้วประเทศไทยจะต้องเผชิญกับสิ่งใดในอนาคต?

เรื่องของสังคมผู้สูงอายุไม่ใช่เรื่องเชยๆ  ปัญหานี้ซับซ้อนและต้องการการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง และกระทบกับหลายฝ่าย หากปูพื้นฐานได้ดีนี่อาจจะกลายเป็นตัวชี้ความยั่งยืนของอนาคตเศรษฐกิจไทยก็ว่าได้  .. เพราะสังคมผู้สูงอายุแบบสุดยอดคืออนาคตของประเทศไทยในอีก 7 ปีข้างหน้า ซึ่งไม่ใกล้และไม่ไกลเลย.

ที่มา

https://www.asahi.com/ajw/articles/14815634

https://www.architecturaldigest.com/story/why-japan-has-millions-of-empty-houses

https://www.businessinsider.com/buy-abandoned-home-in-japan-what-to-know-2023-8

https://op.mahidol.ac.th/ga/posttoday-22-2/#:~:text=ประเทศไทยก้าวเข้าสู่การ,การณ์ว่าจะเป็นประเทศ