รู้ก่อนซื้อ! ผ่าอนาคต "SPALI" กับแผนลงทุนหมื่นล้านบาท

     ราคาหุ้น "บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI" ปิดการซื้อขายวันนี้(19 ธ.ค.2566) อยู่ที่ 17.90 บาท ลดลง 0.10 บาท คิดเป็น -0.56% มูลค่าการซื้อขาย 72.74 ล้านบาท โดยราคาขึ้นไปสูงสุด 18.10 บาท และลดลงต่ำสุด 17.80 บาท

     ฝ่ายวิเคราะห์ บล.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ระบุในบทวิเคราะห์ว่า SPALI แจ้งข่าวตลาดหลักทรัพย์ฯเรื่องการจัดตั้งกิจการร่วมค้าใหม่ (Joint Venture) ในประเทศออสเตรเลีย เพื่อซื้อโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 12 โครงการจาก Lendlease Corporation Limited โดยเป็นการลงทุนผ่านการจัดตั้งกิจการร่วมค้าคือ “SSRCP HoldCo Pty Ltd” ซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่าง Supalai Australia Holdings Pty Ltd (บ.ย่อยของ SPALI) ถือหุ้นในสัดส่วน 49.9% กับ Stockland Communities Partnership HoldCo Pty Ltd (บ.ย่อยของ Stockland Corporation Ltd. หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในออสเตรเลีย) ถือหุ้นในสัดส่วน 50.1% 

     โดยจะใช้เงินลงทุนทั้งสิ้น 1,063 ล้านเหรียญออสเตรเลีย หรือราว 2.5 หมื่นล้านบาท โดย SPALI ลงทุนเป็นเงินราว 1.2 หมื่นล้านบาท ตามสัดส่วน 49.9% สำหรับแหล่งเงินทุนในครั้งนี้จะมาจากกระแสเงินสดภายในกิจการเป็นหลัก ทั้งนี้ SPALI คาดว่าจะเริ่มบันทึกส่วนแบ่งกำไรขาดทุนจาก 12 โครงการใหม่ได้ตั้งแต่ไตรมาส 2/67 หลังจากกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์เสร็จสิ้น 

      ฝ่ายวิเคราะห์มองเชิงบวกต่อการเข้าลงทุนดังกล่าว โดยตั้งแต่ปี 57 จนถึงปัจจุบัน SPALI ได้มีการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศออสเตรเลียไปแล้ว 12 โครงการ มูลค่ารวม 2.5 หมื่นล้านบาททำให้มีความเข้าใจในตลาดอสังหาฯ ในออสเตรเลียเป็นอย่างดี ประกอบกับการร่วมมือกับพันธมิตรรายใหญ่ในประเทศออสเตรเลียจะเป็นประโยชน์ต่อการลงทุนในอนาคตจาก Know-How ของผู้พัฒนาท้องถิ่น 

     ทั้งนี้ฝ่ายฯมองว่าการลงทุนดังกล่าวจะสามารถช่วยเพิ่มการเติบโตของฐานกำไรให้แก่บริษัทได้ในระยะยาว อีกทั้งยังช่วยกระจายความเสี่ยงจากตลาดอสังหาฯในประเทศไทยที่ยังฟื้นตัวล่าช้า ทำให้มีโอกาสที่เราจะปรับประมาณในปี 67 เพิ่มขึ้น ขณะที่ฝ่ายฯคาดกำไรไตรมาส 4/66 จะเติบโตโดดเด่น QoQ จาก Backlog ที่พร้อมโอนปีนี้ 8.4 พันล้านบาท 

     ประกอบกับการเร่งขายโครงการแนวราบเปิดใหม่ในไตรมาส 4/67 อีก 11 โครงการ ทำให้คาดกำไรทั้งปี66 ลดลงเหลือเพียง 27%YoY จากกำไรงวด 9 เดือนแรกปี66 ลดลง 33% และคาดจะเห็นกำไรฟื้นตัวกลับมาเติบโตในปี 67 เพิ่มขึ้น 8% YoY 

     ประเมินราคาเป้าหมายปี 67 อิงค่า PER เฉลี่ยย้อนหลัง 1 ปี ที่ 6.8 เท่า ได้ Target Price ที่ 22.30 บาท มี Upside จากราคาปัจจุบันราว 24% บวกกับอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่น่าสนใจราว 6%  ส่งผลให้เราปรับเพิ่มคำแนะนำจาก “ถือ” เป็น “ซื้อ”

ลงทุนเพิ่ม อัพไซด์เพิ่ม

     บล.กรุงศรี พัฒนสิน แนะนำ Trading Buy ราคาเป้าหมาย 23.5 บาท โดยมอง slightly positive ต่อการขยายการลงทุนใน Australia ผ่านการจัดตั้งบริษัท JV ใหม่ร่วมกับ บ. Stockland (ถือ 50.1%) , SPALI ถือ 49.9% เพื่อซื้อโครงการ 12 โครงการใน Australia จาก บ. Lendlease ด้วยมูลค่าเงินลงทุน (ส่วนของ SPALI) ที่ 530 ล้านเหรียญ Aus (หรือราว 12,500 ล้านบาท)

     โครงการลงทุนดังกล่าวเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการขายและโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเห็น performance ที่ผ่านมาก่อนลงทุน ทำให้ความเสี่ยงน้อยกว่า ฝ่ายฯ assume ผลตอบแทนการลงทุนครั้งนี้ตามผลตอบแทนมูลค่าเงินลงทุนในอัตรา % NPM ใกล้เคียงโครงการ Australia ปัจจุบันที่ SPALI ลงทุน เมื่อหักต้นทุน cost of debt คาดจะเกิดกำไรส่วนเพิ่มไม่ต่ำกว่าราว 500 ล้านบาทต่อปี จะทำให้มี upside ต่อกำไรสุทธิปี 67 ราว 6% หรือเพิ่มมาที่ราว 7 พันล้านบาท ขณะที่ราคาเป้าหมายปี 67 เพิ่มใกล้เคียงกันที่ 6% หรือราว 24.75 บาท/หุ้น ทั้งนี้ฐานะทางการเงินยังไม่น่ากังวล โดยคาด IBD/E จะรักษาระดับให้ไม่เกินที่ราว 0.7x ได้
     ฝ่ายฯคงคำแนะนำ trading buy มอง story ระยะสั้นยังไม่เด่นจากกำไรปี66 ต่ำกว่าคาด และปันผลจ่ายช่วงครึ่งหลังปี66ไม่สูงนัก เมื่อเทียบกลุ่มฯ และมองปี 66-67 ยังเป็นช่วงพักตัวของกำไร แต่หากผลตอบแทนจาก Australia ดีกว่าที่ประเมิน เป็นโอกาสของการลงทุนระยะยาว
 
 

สัญญาณปี 67 เริ่มดี

     บล.ทิสโก้ แนะนำ “ซื้อ” มูลค่าที่เหมาะสม 26 บาท SPALI ประกาศเพิ่มการลงทุนในการดำเนินงานในออสเตรเลีย จากปัจจุบันลงทุนใน 12 โครงการที่เพิ่มเข้ามาด้วย 12 โครงการใหม่ ผ่านการร่วมลงทุน 49.9% กับ Stockland ภายใต้การถือหุ้น SSRCP

     โดยมีการซื้อชุดสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์จาก Lendlease Group ซึ่งเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่มีแพลตฟอร์มการลงทุนและการพัฒนาระดับโลก และต้องการเปลี่ยนออกจากอสังหาริมทรัพย์และเสนอขายสินทรัพย์หลายรายการ

     พอร์ตโฟลิโอการลงทุนในปัจจุบันของ SPALI ในออสเตรเลียมีมูลค่า 415 ล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย และพอร์ตโครงการใหม่มีมูลค่า 530 ล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย ส่งผลให้การลงทุนทั้งหมดของ SPALI ในออสเตรเลียมีมูลค่า 945 ล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย ทั้งนี้ การลงทุนที่มีอยู่ไม่ได้ละเมิดข้อกำหนดในการลงทุนของ SPALI เกิน 15% ของสินทรัพย์สุทธิทำให้ที่ไม่จำเป็นต้องรายงานตามข้อกำหนด

     SPALI ได้ทำการบรรยายสรุปเพื่ออัปเดตข้อตกลงและแจ้งว่าผลตอบแทนที่คาดหวังจากโครงการที่ได้มาใหม่น่าจะใกล้เคียงกับโครงการซึ่งต่ำกว่าในไทยเล็กน้อย สินทรัพย์ใหม่ได้รับการสนับสนุนทางการเงินบางส่วนผ่านกระแสเงินสดภายในที่มีอยู่ในออสเตรเลีย และไม่ควรทำให้ต้นทุนหนี้ของบริษัทเกิน 2.78% และต้องอยู่ภายใน D/E สุทธิของบริษัทที่ 70% แม้จะมีการลงทุนทั้งหมด SPALI ยังคงมีวงเงินสินเชื่อผ่านธนาคารมูลค่า 1.8 หมื่นล้านบาท และมีต้นทุนการระดมทุนต่ำ

     ประเด็นสำคัญคือ ฝ่ายฯเชื่อว่าการลงทุนในประเทศออสเตรเลียยังคงค่อยๆมีส่วนช่วยในสัดส่วนรวมของบริษัท และเนื่องจากบริษัทยังคงลงทุนใหม่โดยอาศัยความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของตน และได้รับการพิสูจน์ความสำเร็จจากการลงทุนครั้งใหม่ในออสเตรเลีย อีกทั้งยังคงเชื่อว่าการลงทุนดังกล่าวจะช่วยกระจายธุรกิจโดยรวมของบริษัท ด้วยแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยยังคงอ่อนแออยู่ และ SPALI เป็นผู้ประกอบการรายสำคัญในการเจาะตลาดในต่างจังหวัดซึ่งมีการลงทุนในประเทศที่สูง

     โครงการใหม่เหล่านี้น่าจะช่วยสนับสนุนกำไรของ SPALI ต่อไปภายในไตรมาส 2/67 ในรูปของรายได้จากกิจการร่วมค้า SPALI ไม่ได้ให้คำแนะนำเกี่ยวกับการร่วมทุน แต่คาดว่าจะเห็นการเพิ่มขึ้นในปีแรกใกล้กับ 4-5% ในรายได้และสูงขึ้นในปี 68 เป็นต้นไป

     บริษัทอ้างว่าการร่วมทุนครั้งใหม่จะเพิ่มสถานที่ตั้งมากขึ้นในการลงทุนสำหรับพอร์ตโฟลิโอที่มีอยู่ของ SPALI จาก 3 รัฐ เป็น 5 ที่ดิน โดยมีซิดนีย์และวูลลองกองเป็นสองรัฐใหม่ที่เพิ่มเข้ามา ทั้งนี้ บริษัทได้กล่าวถึงข้อกังวลจำกัดจากการ cannibalization ในการดำเนินงานที่อยู่ในรัฐเดียวกัน เนื่องจากแพลตฟอร์มที่อยู่อาศัยยังคงตอบสนองความต้องการของท้องถิ่นต่อไป 

ปันผลปีหน้าสูง 

     ฝ่ายวิเคราะห์ บล.ฟิลลิป(ประเทศไทย) มองปี 67 ทาง SPALI จะเปิดโครงการสูงสุดเป็นประวัติการณ์ และมีคอนโดครบกำหนดโอน 5 โครงการ ซึ่งจะช่วยหนุนให้เกิดรายได้จากการโอนตลอดทั้งปี ซึ่งมีโอกาสที่จะมากกว่าปี 66 ซึ่งมีเพียง 2 โครงการ

     ขณะที่ในไตรมาส 1/67 มีแผนเปิดตัวโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 14 โครงการ มูลค่า 1.7 หมื่นล้านบาท ด้าน Dividend Yield คาดปี 67 ราว 6.2% สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลังที่ 5.7%